كريم اشترى شقة بـ 800,000 ريال، دفع 40,000 رسوم نقل ملكية (5%). بعد شهرين، وصلته فاتورة إضافية بـ 40,000 ريال من هيئة الزكاة! المشكلة: ما كان يعرف إن فيه ضريبة منفصلة على كل تصرف عقاري للأجانب — 5% إضافية.
هذا المقال يشرح ضريبة التصرفات العقارية في 2026: شو هي، مين يدفعها، كم المبلغ، وكيف تتجنب المفاجآت.
ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟
هي ضريبة بنسبة 5% تُفرض على كل عملية بيع أو شراء عقار يقوم بها غير السعودي في المملكة العربية السعودية. صدرت رسمياً في 2025 ضمن نظام تملك غير السعوديين للعقار.
الفرق بين الرسوم والضرائب العقارية
| النوع | النسبة | على من؟ |
|---|---|---|
| رسوم نقل الملكية | 5% | المشتري (سعودي + أجنبي) |
| ضريبة التصرفات العقارية (أجانب) | 5% | المشتري الأجنبي فقط |
| ضريبة القيمة المضافة على الإيجار التجاري | 15% | المستأجر (تجاري) |
تفاصيل الضريبة
من يدفع الضريبة؟
المشتري الأجنبي فقط يدفع ضريبة التصرفات العقارية. حتى لو كان البائع أجنبي، الضريبة على المشتري.
ملاحظة مهمة: لو المشتري سعودي (سواء كان البائع سعودي أو أجنبي)، ما في ضريبة تصرفات عقارية (بس يدفع رسوم نقل الملكية 5%).
كم نسبة الضريبة؟
5% من قيمة العقار أو قيمة الصفقة (أيهما أعلى). تُحسب على:
- سعر البيع المسجل في العقد
- أو القيمة السوقية المقدرة (للعقارات بين الأقارب بأسعار مخفضة)
متى تُدفع؟
تُدفع الضريبة عند إتمام صفقة البيع، قبل أو أثناء جلسة الإفراغ في كتابة العدل. لا يمكن تسجيل العقار باسم المشتري بدون دفع الضريبة.
أين تُدفع؟
- عبر zatca.gov.sa (هيئة الزكاة والضريبة والجمارك)
- عبر بوابة "ناجز" (في بعض الحالات)
- عبر تطبيقات البنوك (سداد، تحويل بنكي)
حساب الضريبة - أمثلة عملية
مثال 1: شراء شقة سكنية
- السعر: 800,000 ريال
- رسوم نقل الملكية (5%): 40,000 ريال
- ضريبة التصرفات العقارية (5%): 40,000 ريال
- الإجمالي الإضافي: 80,000 ريال (10%)
مثال 2: شراء فيلا فاخرة
- السعر: 2,500,000 ريال
- رسوم نقل الملكية (5%): 125,000 ريال
- ضريبة التصرفات العقارية (5%): 125,000 ريال
- الإجمالي الإضافي: 250,000 ريال
مثال 3: شراء أرض
- السعر: 1,200,000 ريال
- رسوم نقل الملكية (5%): 60,000 ريال
- ضريبة التصرفات العقارية (5%): 60,000 ريال
- الإجمالي الإضافي: 120,000 ريال
إعفاءات الضريبة
بعض الحالات معفاة من الضريبة:
1. العقار الأول للسكن
الأجنبي الحاصل على إقامة مميزة الذي يشتري أول عقار سكني للاستخدام الشخصي قد يحصل على إعفاء جزئي. هذا مرتبط بسياسات رؤية 2030 لتشجيع الاستثمار.
2. نقل الملكية بين الأقارب (في بعض الحالات)
نقل الملكية بين الأقارب من الدرجة الأولى (آباء، أبناء، أزواج) قد يكون معفى من ضريبة التصرفات في ظروف معينة، خاصة في حالات الميراث أو الهبات الشرعية.
3. البيع بعد 5 سنوات (في بعض القوانين المقترحة)
هناك نقاشات حول إعفاء البيع بعد 5 سنوات من التملك من ضريبة الأرباح الرأسمالية، لكن لم تُطبق رسمياً حتى 2026.
4. الاستثناءات الدبلوماسية
الدبلوماسيون والموظفون الدوليون في البعثات الرسمية معفيون من الضريبة (وفق الاتفاقيات الدولية).
الزكاة الشرعية على الأرباح الرأسمالية
بالإضافة لضريبة 5%، المستثمر الأجنبي ملزم بدفع زكاة شرعية على الأرباح الرأسمالية عند بيع العقار:
- النسبة: 2.5% من الربح الصافي
- الأساس الشرعي: زكاة المال على الربح
- الدفع: عند البيع (مرة واحدة)
مثال على الزكاة
- سعر الشراء: 1,000,000 ريال
- سعر البيع بعد 3 سنوات: 1,200,000 ريال
- الربح الصافي: 200,000 ريال
- الزكاة (2.5%): 5,000 ريال
تختلف الزكاة عن ضريبة 5% في عدة جوانب:
- الزكاة على الربح فقط، الضريبة على كامل السعر
- الزكاة مرة واحدة، الضريبة في كل بيع
- الزكاة للمالك، الضريبة للدولة
إجراءات دفع الضريبة
الخطوة 1: حساب الضريبة
قبل البيع، احسب الضريبة بناءً على:
- سعر البيع المتفق عليه
- أو القيمة السوقية للتقييم العقاري المعتمد
استخدم حاسبة هيئة الزكاة على موقعهم الإلكتروني.
الخطوة 2: التسجيل في زاتكا
سجّل حسابك في بوابة زاتكا (zatca.gov.sa). ستحتاج:
- رقم الإقامة أو الإقامة المميزة
- الجنسية
- بيانات الاتصال
الخطوة 3: إنشاء فاتورة ضريبية
أنشئ فاتورة ضريبية في النظام تحتوي على:
- بيانات البائع والمشتري
- تفاصيل العقار
- سعر البيع
- مبلغ الضريبة المحسوب
الخطوة 4: الدفع
ادفع الضريبة عبر:
- تحويل بنكي مباشر لهيئة الزكاة
- سداد عبر البنوك المحلية
- بطاقة ائتمان (مع رسوم إضافية)
الخطوة 5: الحصول على الإيصال
احتفظ بإيصال الدفع (ضروري لتسجيل العقار في السجل العقاري).
الخطوة 6: تسجيل الصك
اذهب لكتابة العدل لإفراغ العقار + تسجيل الصك باسمك في السجل العقاري.
الأسئلة الشائعة
هل الضريبة على البائع أم المشتري؟
على المشتري الأجنبي فقط. البائع (سعودي أو أجنبي) ما يدفع ضريبة تصرفات. لكن ممكن يدفع زكاة على الربح لو أجنبي.
كم ضريبة شراء عقار بـ 2 مليون ريال للأجنبي؟
الإجمالي الإضافي: - رسوم نقل ملكية 5%: 100,000 ريال - ضريبة تصرفات 5%: 100,000 ريال - رسوم التسجيل: 500-1,000 ريال - **الإجمالي: ~201,000 ريال (10% من سعر العقار)**
هل يمكن تقسيط الضريبة؟
لا. الضريبة تُدفع دفعة واحدة عند البيع. بعض البنوك تقدم قرضاً قصير الأجل لتغطية تكاليف الإفراغ.
ماذا لو لم أدفع الضريبة؟
النتيجة: - لا يمكن تسجيل العقار باسمك - غرامات تأخير (1% شهرياً) - منع من المعاملات العقارية المستقبلية حتى السداد
هل تنطبق الضريبة على الهبة والوقف؟
الهبة بين الأقارب معفاة عادة. الوقف له نظام ضريبي منفصل (يُحسب بنسب رمزية).
هل تنطبق على شراء العقار من شركة أجنبية؟
نعم، أي عقار يبيعه أجنبي (شخص أو شركة) في السعودية يخضع للضريبة.
ما الفرق بين الضريبة ورسوم نقل الملكية للسعودي؟
السعودي يدفع: - رسوم نقل ملكية: 5% - ضريبة تصرفات عقارية: 0% - **الإجمالي: 5%**
الأجنبي يدفع: - رسوم نقل ملكية: 5% - ضريبة تصرفات عقارية: 5% - **الإجمالي: 10%**
كيف أحسب العائد الحقيقي للاستثمار؟
مثال: شراء شقة بـ 1 مليون ريال للإيجار:
- التكلفة الفعلية: 1,100,000 (1م + 100,000 رسوم)
- الإيجار السنوي: 60,000 (5% عائد اسمي)
- العائد الفعلي: 60,000 / 1,100,000 = 5.5%
الضريبة تأكل جزء من العائد، لذا:
- عائد اسمي 5% = عائد فعلي 4.5-5%
- عائد اسمي 7% = عائد فعلي 6.3-6.5%
نصائح عملية
1. احسب التكلفة الإجمالية قبل الشراء
- سعر العقار
- + 5% رسوم نقل ملكية
- + 5% ضريبة تصرفات (للأجانب)
- + 500-1,000 رسوم تسجيل
- + 1-2% تكاليف وكيل
- = التكلفة النهائية
2. ادفع الضريبة في وقتها
- لا تؤجل الدفع — غرامات التأخير 1% شهرياً
- احتفظ بإيصال الدفع (ضروري للتسجيل)
- وثّق كل عملية دفع في سجل خاص
3. استخدم مستشار ضريبي
- محاسب قانوني للسنة الأولى (لفهم الالتزامات)
- مستشار ضريبي للصفقات الكبيرة (500,000+ ريال)
4. خطط للزكاة
- احسب الزكاة على الأرباح المتوقعة
- ادفعها فور البيع (لتجنب التراكم)
- استعن بمستشار شرعي للحساب
5. استفد من الإعفاءات
- تحقق إذا كنت مؤهل لإعفاء العقار الأول
- في حالات الميراث أو الهبة الشرعية، راجع محامي
مستقبل ضريبة التصرفات العقارية
التوقعات للسنوات القادمة:
- 2026-2027: استمرار الضريبة بنسبة 5% (ثابتة)
- 2028-2030: مراجعة محتملة (تخفيض أو رفع)
- 2030+: ربما ضريبة موحدة على العقار (بما في ذلك السكني)
الحقيقة: الضريبة الحالية مغرية مقارنة بدول الخليج (الإمارات 4%، الكويت 5%، البحرين 0%). لكنها تبقى عائقاً للاستثمار طويل الأجل.
الخلاصة
ضريبة التصرفات العقارية في السعودية 2026 هي 5% إضافية على رسوم نقل الملكية للأجانب. الحساب بسيط:
- سعر العقار × 10% = التكلفة الإضافية الإجمالية
- سعر العقار × 5% = الزكاة على الربح (عند البيع)
النصيحة الذهبية: احسب التكلفة الإجمالية قبل الشراء. ضريبة 10% فوق سعر العقار + تكاليف التسجيل = ميزانية إضافية 12-13% من سعر العقار.
لمزيد من المعلومات، راجع دليل تملك الأجانب و دليل تأجير العقارات الحكومية. أو تواصل مع فريق الدليل الناطق للاستشارات الضريبية.
المصادر والمراجع
- هيئة الزكاة والضريبة والجمارك (ZATCA)
- الهيئة العامة لعقارات الدولة (REGA)
- منصة إيجار - العقود والتسجيل
- السجل العقاري
- وزارة الاستثمار - شروط الاستثمار